鹿児島で家を買う流れと費用　諸費用の計算、住宅ローン金利、減税と補助（2026年9月時点）

家を買うまでの順番

中古住宅や建売住宅を買う場合と、土地を買って注文住宅を建てる場合の、おおまかな順番です。

1. 予算を決める。自己資金のうち、諸費用に回す分を先に分けておく。
2. 土地や物件を探す。土地は災害や地盤のリスクも確かめる。
3. 買いたい物件が決まったら、購入の申込みをする。
4. 金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む。
5. 重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ。手付金を払い、契約書に印紙を貼る。
6. 住宅ローンの本審査を受け、金融機関とローンの契約を結ぶ。
7. 注文住宅の場合は、建築会社と工事請負契約を結び、着工する。
8. 残りの代金を払い、登記をして、鍵を受け取る（決済・引き渡し）。
9. 入居した翌年に確定申告をして、住宅ローン減税を受ける。

諸費用の目安

仲介手数料の例です。2,000万円の中古住宅なら、2,000万円×3％＋6万円＝66万円に消費税が加わり、上限は72万6,000円です。これは上限で、必ずこの額になるわけではありません。800万円以下の特例は、仲介業者が事前に説明し、合意したうえで適用されます。

登録免許税の住宅の軽減は、床面積50㎡以上、新築や取得から1年以内の登記などの要件があります。

鹿児島県は、不動産取得税の計算例を公開しています。評価額1,600万円・250㎡の宅地と、評価額1,300万円・130㎡の新築住宅を取得した場合、軽減後の税額は土地が4万8,000円、住宅が3万円です。軽減を受けるには申請が必要です。

住宅ローン：変動金利と固定金利

変動金利は、借りた後も金利が見直されます。固定金利は、決めた期間の金利が変わりません。フラット35は、借入期間の全部で金利が変わらない全期間固定型です。

2026年9月時点の金利

フラット35の最低金利3.460％は、8月の3.290％から上がりました。日本経済新聞によると、2017年10月に今の制度になってから最も高い水準です。長期金利の上昇が背景にあります。

鹿児島銀行は、2026年4月1日に新変動金利型の金利を0.25％引き上げました。借りている人の返済額には、7月の返済分から反映されています。

鹿児島銀行の新変動金利型では、金利の見直しは年2回です。返済額は5年ごとに見直し、上がる場合も前の返済額の1.25倍までです。ただし、返済額が変わらなくても、金利が上がると元金の減り方が遅くなります。利息が返済額を超えた分は「未払利息」として繰り延べられます。変動金利を選ぶときは、金利が上がった場合の返済額を試算しておきます。

住宅ローン減税（2026年の制度）

令和8年度の税制改正で、住宅ローン減税は5年延長されました。

• 対象の入居時期：2026年1月1日から2030年12月31日まで。
• 年末のローン残高の0.7％を、所得税（引ききれない分は一部住民税）から差し引きます。
• 控除期間は新築が13年です。中古住宅は原則10年ですが、省エネ性能の高い中古住宅は13年に延びました。
• 床面積は40㎡以上に緩和されました。ただし合計所得金額1,000万円超の人や、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上です。
• 合計所得金額2,000万円以下、ローンの返済期間10年以上などの要件があります。

借入限度額は住宅の省エネ性能で変わります。たとえば認定長期優良住宅は、新築4,500万円、中古3,500万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯は新築5,000万円、中古4,500万円に上乗せされます。

2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅の新築は対象外になります。2028年以降の入居では、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に建てた新築住宅も対象外です。

最初の年は確定申告が必要です。自分が対象になるか、控除額がいくらかは、税理士や税務署に確認してください。

鹿児島市と国の補助制度

鹿児島市「子育て世帯住替支援事業」

• 対象：2026年4月1日時点で18歳未満の子がいる世帯か、妊娠中の人がいる世帯。市内から市内へ住み替える世帯。
• 住宅：中古住宅の購入のみ（2026年度は新築の補助は終了）。新耐震基準、検査済証あり、立地適正化計画の居住誘導区域内などの要件があります。
• 補助額：住宅取得費用の2分の1、上限10万円。親と同居か2キロ以内の近居なら上限15万円。
• 申請：転居後5か月以内。受付は2027年2月5日まで。予算に達すると終わります。9月4日時点で予算の約41％が申請済みです。
• この補助を使うと、フラット35地域連携型で当初5年間、金利が年0.5％下がります。

国「みらいエコ住宅2026事業」

省エネ性能の高い新築住宅に補助があります。地域区分が5〜8地域の場合、GX志向型住宅は1戸110万円、長期優良住宅は75万円、ZEH水準住宅は35万円です。長期優良住宅とZEH水準住宅は、子育て世帯か若者夫婦世帯に限られます。申請は購入者ではなく、登録した住宅会社が行います。申請期限は遅くとも2026年12月31日です。

鹿児島市の補助は国費を一部使っているため、国の補助と併用できない場合があります。

次にやること

1. 物件価格とは別に、諸費用の見積もりを仲介業者や金融機関に出してもらう。
2. 変動と固定の両方で、金利が上がった場合の返済額を試算する。
3. 補助金を使うなら、契約前に要件と申請の時期を市や住宅会社に確認する。