不動産を売る流れと査定のしくみ 媒介契約・仲介手数料・税金の基本

制度の内容は2026年9月時点のものです。本サイトは不動産会社ではなく、査定や仲介の依頼は受けていません。

売却の流れ

1. 自分で相場を調べる
2. 不動産会社に査定を頼む
3. 媒介契約を結ぶ(仲介で売る場合)
4. 販売活動、内覧対応
5. 買主と売買契約を結ぶ(手付金の受け取り、契約書への印紙)
6. 決済・引渡し(残代金の受け取り、住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消)
7. 売った翌年に確定申告をする(利益が出た場合や特例を使う場合)

査定のしくみ

机上査定と訪問査定

机上査定(簡易査定)は、所在地・面積・築年数などの情報と、周辺の取引データから価格を出す方法です。現地を見ないので早く出ますが、建物の傷み具合や日当たりは反映されません。

訪問査定は、担当者が現地で建物の状態、接道、境界、周辺環境を確認して価格を出します。時間はかかりますが、実際の販売価格を決めるなら訪問査定が前提です。

査定価格の出し方

国土交通省の不動産鑑定評価基準では、価格を求める基本の手法は3つです。不動産会社の査定もこの考え方を使います。

どの手法でも、元になる取引事例の選び方で結果が変わります。査定額の根拠になった事例を見せてもらうと、高すぎる・低すぎるの判断がしやすくなります。査定額だけで会社を選ぶと、売れずに値下げを重ねることがあります。

自分で相場を確かめる方法

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格・成約価格、地価公示・地価調査、防災情報、都市計画情報を地図で見られます。鹿児島市内なら、町名単位で過去の取引価格を探せます。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、不動産会社が使う指定流通機構(レインズ)の成約価格を、個人が特定できない形で公開しているサイトです。マンションと戸建てを、地域や築年数などの条件で検索できます。

媒介契約の3つの種類

レインズの登録日数は、不動産会社の休業日を含みません。専任・専属専任では、登録済みを示す書面(登録証明書)を受け取れます。

仲介と買取の違い

仲介は、不動産会社が買主を探し、売主と買主が売買契約を結ぶ方法です。成約したら仲介手数料を払います。

買取は、不動産会社そのものが買主になる方法です。仲介ではないので仲介手数料はかかりません。買主を探す期間がいらないため、早く現金化できます。一方、会社は買ったあとの改修や再販の費用、利益を見込んで価格を決めます。相場との差は、査定額を比べて確かめてください。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で、上限が決まっています。売買価格のうち200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%で、これに消費税がかかります。400万円を超える物件は、次の式で同じ額になります。

これは上限で、この額を必ず払うという決まりではありません。 2024年7月からの特例で、800万円以下の宅地・建物(低廉な空家等)は上限が33万円(税込)まで引き上げられました。特例を使うには、媒介契約の前に説明を受け、合意することが必要です。

売却にかかる税金と費用

譲渡所得の計算

売って利益(譲渡所得)が出ると、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 = 売却代金 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除

取得費は買ったときの代金や購入時の費用です。建物は古くなった分を差し引きます。親の代に買った土地などで購入額が分からない場合は、売却代金の5%を取得費にできます。譲渡費用は仲介手数料、測量費、売るための解体費などです。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

• 5年超(長期譲渡所得):所得税15%、住民税5%、復興特別所得税(所得税額の2.1%)。合計20.315%
• 5年以下(短期譲渡所得):所得税30%、住民税9%、復興特別所得税(所得税額の2.1%)。合計39.63%

住んでいた家なら3,000万円控除

自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家なら、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。親子や夫婦など特別な関係の人への売却は対象外です。前年・前々年にこの特例を使っていないことなども要件です。所有期間10年超なら、軽減税率の特例と併用できます。

税金以外の費用

• 仲介手数料(仲介で売る場合)
• 売買契約書の印紙税。2027年3月31日までに作る契約書は軽減措置があり、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。
• 抵当権抹消の登記費用(ローンが残っている場合)
• 測量費、解体費、引っ越し費用など

次にやること

1. 不動産情報ライブラリとレインズ・マーケット・インフォメーションで、近くの成約価格を5件ほど書き出す。
2. 購入時の売買契約書や領収書を探す。見つかれば取得費に使えます。
3. 住んでいた家か、いつ住まなくなったかを確かめ、3,000万円控除の期限を計算する。
4. 査定は複数の会社に頼み、根拠の事例と媒介契約の種類をそれぞれ確認する。