区分マンション投資の利回りの見方　表面と実質の違いを鹿児島の例で計算する

表面利回りと実質利回り

区分マンションの広告に載る利回りは、多くが表面利回りです。満室で1年間家賃が入った場合の数字で、経費は引いていません。

実質利回りは、どこまでを経費に入れるかが資料によって違います。販売資料に実質利回りが書いてあっても、内訳を必ず確認してください。

利回りを下げる支出

管理費と修繕積立金

区分所有者は毎月、管理組合に管理費と修繕積立金を払います。入居者がいなくても払います。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の平均は1戸当たり月13,054円でした。1999年度の7,378円から約1.8倍に増えています。

家賃5万円の部屋で、管理費と修繕積立金の合計が2万円なら、家賃の4割が出ていきます。

固定資産税・都市計画税

鹿児島市の税率は固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%です。都市計画税は市街化区域内の土地・家屋にかかります。税額は毎年5月中旬に届く納税通知書で分かります。購入前に、売主に前年の税額を聞いておきます。

空室

1か月空くと、年間の家賃収入の約8%が減ります。単身向けの部屋は入退去が多いため、退去のたびに空室期間が出る前提で計算します。

原状回復と設備の交換

退去時のクリーニングや壁紙の張り替え、給湯器やエアコンの交換は、所有者の負担になる部分があります。毎年一定額を積み立てる考え方で見込みます。

管理委託料と保険

入居者の募集や家賃の集金を賃貸管理会社に任せると、委託料がかかります。火災保険料も必要です。

築年数と修繕積立金

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(2024年6月改定)は、20階未満で延床面積5,000㎡未満のマンションについて、計画期間全体の平均額の目安を月335円/㎡としています。事例の3分の2が入る幅は235〜430円です。専有面積25㎡の部屋なら、335円×25㎡で月約8,400円になります。

新しいマンションでは、最初の積立額を低くして段階的に上げる「段階増額積立方式」が多く使われています。マンション総合調査では、2015年以降に完成したマンションの81.2%がこの方式でした。全体では47.1%です。

ガイドラインは、初期の額を平均の0.6倍以上、最終の額を1.1倍以内とする考え方を示しています。この範囲に収まっていても、最初と最後で1.8倍程度の差が出ます。

同じ調査で、修繕積立金の残高が長期修繕計画に対して「不足していない」と答えたマンションは約4割にとどまりました。

計算例で試算する

鹿児島市内の築年数が古いワンルームを想定した計算例です。数字はすべて仮のもので、相場を示すものではありません。住宅・土地統計調査(2023年)では、鹿児島市の借家の平均家賃は46,830円でした(公営住宅や社宅を含む)。

• 表面利回り:66万円 ÷ 900万円 = 約7.3%
• 実質利回り:25.4万円 ÷ 960万円 = 約2.6%

修繕積立金が月18,000円に上がると(仮)、支出が年10.8万円増えます。残る金額は約14.6万円、実質利回りは約1.5%です。

ローンを使う場合は、この金額から返済額を引いた手元の現金で考えます。家賃収入には所得税と住民税もかかります。

取引価格を調べる

物件価格が妥当かは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の取引と比べて確かめます。2024年4月から、旧・土地総合情報システムに代わって公開されています。

1. サイトの「不動産価格(取引価格・成約価格)情報の検索・ダウンロード」を開く
2. 種類で中古マンションを選び、地域で鹿児島県・鹿児島市、時期を指定する
3. 所在地、取引価格、専有面積、建築年、最寄駅を一覧で見る

取引価格情報は、実際に取引した人へのアンケートをもとにしています。成約価格情報は、指定流通機構(レインズ)が持つ成約データです。個別の物件が分からないように、所在地は町・大字まで、価格は有効数字2桁で表示されます。

同じ町、近い築年、近い面積の取引を集めて、㎡当たりの価格を比べます。想定家賃×12を取引価格で割れば、その地域の表面利回りの目安も出せます。

次にやること

• 検討中の物件について、管理会社が出す「重要事項調査報告書」で管理費、修繕積立金、値上げの予定、滞納の有無を確かめる
• 不動産情報ライブラリで、同じ町・近い築年の取引を5件以上集める
• 計算例の表に実際の数字を入れ、修繕積立金が上がった場合と空室が2か月の場合も計算する